19H1业绩同比+289%,地产结算进入丰收期、预收款覆盖率进一步走高
   
19H1,公司实现营业收入261.1亿元,同比+67.9%;归母净利润25.9亿元,同比+288.5%,贴近此前业绩预告上限;基本每股收益0.48元,同比+336.4%;毛利率和归母销售净利率分别为30.3%和9.9%,较18H1分别提升7.8pct和5.6pct;三费费率为10.2%,同比下降2.7pct,其中销售费率和财务费率分别下降1.5pct和1.0pct。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%。公司业绩增速大幅高于营收增速源于17年高毛利项目进入结算丰收期致毛利率大幅提升。截至19H1末,公司预收款达939.9亿元,同比+48.2%,较19年一季度末+9.0%,可覆盖18年营收2.5倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。
   
19H1销售额814亿元、同比+36%,拿地额占比销售额52%、拿地积极
   
19H1,公司实现销售金额814亿元,同比+36%;实现销售面积839万方,同比+20%,销售稳步增长。公司19年全年销售目标1,500亿元,对应同比+26%,目前来看大概率将超计划完成。投资方面,19H1公司新开工面积1,156万方,同比+10%,竣工面积425万方,同比+66%;19H1末,公司在建面积4,468万方,同比+76%。19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售52%,拿地积极,权益地价309亿元,计容建筑面积1,530万方,同比+51.2%。19H1末,公司可售面积约5,600万方。考虑到公司19年计划新开工面积约3,000万方、同比+11%,新开工稳增,并考虑到年末公司在建面积预计约5,500万方,19年新增可售货值3,200亿元,充足可售保障19年销售大概率超计划完成。
   
物管业绩同比+260%,合同管理面积2.4亿平,创新性员工持股确保业绩高增
   
物业方面,19H1实现营收12.0亿元,同比+84%;净利润1.59亿元,同比+260%;新增合同管理面积3,500万平,累计合同管理面积达2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19年全年计划新增合同管理面积5,000万方,18年金科物业综合实力排名11位,估值或将逐步体现。6月6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过10%,单个参与人不超过1%。其中,一期持股计划资金总额不超32亿元,其中员工自筹资金不超16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。
   
投资建议:开发丰收、物管靓丽,创新型持股计划护航,维持“强推”评级
   
金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。19H1公司业绩大增289%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名11位,后续估值也或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-20年PE分别为6.0倍和4.5倍,18年股息率高达6.1%,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。
   
风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。