地产业务业绩靓眼, 物管业务发展迅速。 2019年上半年公司实现营收261.05亿元,同比增长 67.92%, 归母净利润 25.9亿元,同比大幅增长 288.5%,业绩高增主要源于公司前 2年保持高增的销售额兑现为当期结算规模的显著增长,以及西南区域高毛利项目逐渐进入结算期。
   
利润率方面,期内公司毛利率和归母净利率分别为 30.3%和 9.9%, 同比提升 7.8和 5.6个百分点。 值得一提的是,公司物业子公司金科服务期内分别录得营收和净利润 12.02和 1.59亿元,分别同比高增 84%和260%,期内新增合同管理面积 3500万平方米,后续表现值得关注。
   
销售稳定增长,全年目标无忧。 销售方面,期内公司实现销售金额 814亿元,同比增长 36%,销售面积 839万方,同比增长 20%。 考虑到期内新开工、在建、竣工面积分别同比增长 10%、 66%、 76%, 公司完成全年 1500亿元销售目标具备保障。 拿地方面,期内公司新增土储1530万方, 同比增长 51.2%, 拿地金额 423亿元, 同比增长 59.3%。
   
拿地金额/销售金额为 52.0%,土地投资强度同比提升 6.7个百分点。
   
推行员工持股,完善长效激励。 期内公司推出员工持股计划,存续期7年,共分 5期,一期资金总规模 32亿元,其中员工自筹资金 16亿元,后续各期资金来源提取 2019-2022年业绩考核达标后的年度净利润的 3.5%作为专项基金,考核条件为 2019-2022年归母净利润较 2018年同比增长 30%、 60%、 90%、 110%。
   
融资渠道多元, 净负债率改善。 期内公司坚持多元化融资渠道, 截至报告发布日公司发行 35.8亿元公司债、 3亿美元债、 27亿元短融和 23亿元中票。 期内公司净负债率为 147%, 同比下降 11.85个百分点, 有所改善。 短期借款+一年内到期非流动负债占货币资金比例为 94%,同比提升 19个百分点,短期现金流压力稍有提升。
   
维持公司买入评级。 预计公司 2019、 20、 21年三年 EPS 至 0.98、 1.33、1.68元,对应的 PE 分别为 6.7、 4.9、 3.9倍。
   
风险提示: 西南区域调控超预期收紧,行业融资环境超预期收紧。