金科股份发布2018年年报。2018年,公司实现营业收入412.34亿元,同比增长18.63%,增速较2017年提升10.81pcts。公司实现净利润40.21亿元,同比增长76%,其中扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润40.19亿元,同比增长137%。
   
竣工和销售超预期为营收增长夯实基础。公司业务主要分为三大部分,分别为房地产开发销售、物业管理和风电新能源业务,营业收入占比分别为92.17%、4.21%和0.45%。营收增速的提升主要由房地产销售收入增长贡献,源自于公司竣工的超预期完成。2018年公司竣工面积810万平方米,完成竣工目标的122.73%。2019年计划新开工3000万平方米,较2018年实际完成增长11.11%,预期计划竣工约970万平方米,较2018年实际完成增长19.75%。竣工计划的增长助于推动未来营业收入的增长。2018年,公司实现销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模,在重庆市市占率持续提升。房地产销售面积1342万平方米,同比增长59%,销售均价8852元/平方米。从销售分布看,销售主要贡献来源于重庆、合肥、武汉、北京、昆明、西安等一二线城市。公司2019年销售目标1500亿,预期未来公司仍将保持积极推盘、积极去化的战略,逆市稳定销售增长。同时,2018年,公司预收账款762.76亿元,同比增长77.99%,预收账款营业收入保障倍数为1.85X,在行业中处于中上分位,未来营业收入确认具有一定基础。开工与竣工的超预期完成目标、销售的高增长和预收账款增厚,均为公司未来收入端的快速增长提供一定保障。
   
土地储备一二线货值占比高。2018年,公司完成土地投资700亿元,新增项目110个,计容建筑面积2054万平方米,合同投资金额700亿元,权益合同金额447亿元,平均楼面价3407.98元/平方米。新增土地储备中一二线城市货值占比超过75%,或将受益于趋冷市场中一二线商品房销售韧性。截至2018年末,公司可售面积超4100万平方米,可保证未来3-4年持续发展。
   
得益于销售回款加速,公司负债率改善。2018年末,公司净负债率137.49%,较2017年末下降82.73pcts;公司剔除预收账款后的资产负债率为75.54%,较2017年下降4.93pcts。过去,公司以高杠杆运转,2018年以来,公司主动降杠杆,公司负债情况的改善得益于公司销售回款的加速。2018年公司实现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率88%。
   
盈利能力得到提升。公司加权ROE19.45%,较2017年提升8.82pcts,提升明显。公司ROE的提升源自于公司销售利润率的提升,主要由毛利上升贡献。公司整体业务毛利率28.57%,较2017年提升7.25pcts,其中,房地产销售业务毛利率28.56%,较2017年提升8.05pcts。毛利率的提升则主要由重庆、四川等重点布局地区贡献,受益于2018年重庆地区整体房价上涨和四川地区拿地楼面价小幅下滑。
   
股权质押风险仍存。尽管公司各方面指标均取得亮眼成绩,但公司的股权质押集中度高的风险仍在。目前,公司大股东天津聚金物业管理有限公司、其子公司天津润鼎物业管理有限公司和一致行动人天津润泽物业管理有限公司质押股份数分别占其持有股份数的82.2%、82.09%和87.42%,重庆市金科投资控股(集团)有限责任公司、实际控制人黄红云质押股份数分别占其持有股份数的78.76%和56.23%。公司前五大股东质押集中度高,或存在一定流动性风险。
   
投资建议:公司业绩增长稳定,负债情况改善。预计公司2019-2020年净利润分别为43.53、48.58亿元,EPS分别为0.82元、0.93元,对应PE分别为7.8X、6.9X。过去五年公司PE最低7.4倍,结合行业估值情况,给予公司8-9倍估值,对应2019年价格6.56-7.38元,给予“谨慎推荐”评级。
   
风险提示:销售不及预期,竣工不及预期,股权质押风险。